奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)投融資模式創(chuàng)新 ???? PPP模式與BOT的靈活組合，使奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)實(shí)現(xiàn)了政府少投資，企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作的相對(duì)高效的投資效果，在探索社會(huì)公益設(shè)施政府投融資的新模式上進(jìn)行了大膽嘗試

37座比賽場(chǎng)館，59座訓(xùn)練場(chǎng)館，北京市政府究竟要為奧運(yùn)場(chǎng)館的建設(shè)花多少錢(qián)？

奧運(yùn)全程不過(guò)16天，之后的奧運(yùn)場(chǎng)館又能發(fā)揮多少經(jīng)濟(jì)效益？

這些問(wèn)題不是空穴來(lái)風(fēng)、憑空捏造出來(lái)的。隨著2008奧運(yùn)會(huì)的臨近，越來(lái)越多類(lèi)似的問(wèn)題被提了出來(lái)。

的確，分析歷屆國(guó)外奧運(yùn)會(huì)的歷史不難發(fā)現(xiàn)：奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)后實(shí)現(xiàn)盈利的確實(shí)不多。奧運(yùn)之后，主辦地的奧運(yùn)場(chǎng)館都不同程度地出現(xiàn)“門(mén)前冷落鞍馬稀”的現(xiàn)象。

之所以出現(xiàn)這種狀況，主要是由于這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的理念與投融資模式出現(xiàn)了問(wèn)題，主辦方不但忽視了場(chǎng)館的賽后利用，還時(shí)時(shí)被龐大的經(jīng)濟(jì)壓力束縛著。

節(jié)儉辦奧運(yùn)

傳說(shuō)鳥(niǎo)巢最初設(shè)計(jì)的蓋子每開(kāi)啟一次需要花費(fèi)900萬(wàn)。聽(tīng)到這個(gè)說(shuō)法，國(guó)家體育場(chǎng)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理張恒利笑了：“這可能是個(gè)笑話(huà)，我們自己都沒(méi)有一個(gè)清晰的測(cè)算，因?yàn)楹茈y算清楚。”

奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)以來(lái)，輿論一直非常關(guān)注每個(gè)項(xiàng)目是否“奢華、浪費(fèi)”，一些院士也曾“上書(shū)”建議節(jié)約成本。

中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司社會(huì)事業(yè)業(yè)務(wù)部主任胡元明透露，從一開(kāi)始，北京市政府就提出了“節(jié)儉辦奧運(yùn)”的原則。

本著“節(jié)儉辦奧運(yùn)”的原則，2004年，相關(guān)部門(mén)對(duì)國(guó)家體育場(chǎng)項(xiàng)目做了4項(xiàng)調(diào)整：去掉可滑動(dòng)開(kāi)啟的蓋子、座位由10萬(wàn)調(diào)整為9.1萬(wàn)、停車(chē)場(chǎng)由1500個(gè)減少到1000個(gè)、擴(kuò)大內(nèi)緣，減少鋼結(jié)構(gòu)使用。僅此4項(xiàng)調(diào)整，就節(jié)省了3億多元。

在大的方面節(jié)約，小地方也不放過(guò)。

最初，國(guó)家體育館內(nèi)部的設(shè)計(jì)是通的，沒(méi)有分區(qū)。在北京溫差比較大的環(huán)境下，這種設(shè)計(jì)在使用空調(diào)和暖氣后，會(huì)造成過(guò)多的浪費(fèi)，人為地造成 ? 能源的大量消耗。后來(lái)該方案被修改，“這是一次大的調(diào)整”。

“另一個(gè)例子是國(guó)家體育場(chǎng)。從賽后利用考慮，設(shè)計(jì)方原希望賽后多辦一些大型室內(nèi)活動(dòng)，因此堅(jiān)持保留造價(jià)不菲的頂部”，胡元明回憶。

而為了節(jié)約造價(jià)，鳥(niǎo)巢最終選擇了“去頂”的方案。

鳥(niǎo)巢中方設(shè)計(jì)主持師、中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院副總建筑師李興鋼表示，“去頂”不會(huì)損害“鳥(niǎo)巢”的藝術(shù)效果。

李興鋼介紹：國(guó)家體育場(chǎng)在國(guó)際設(shè)計(jì)競(jìng)賽招標(biāo)文件中規(guī)定的建安造價(jià)(土建和設(shè)備安裝)限額40億元，“鳥(niǎo)巢”方案建安造價(jià)為38.9億元。國(guó)家體育場(chǎng)公司后來(lái)上報(bào)的可行性研究報(bào)告中，建安造價(jià)是26.7億元，而國(guó)家發(fā)改委批復(fù)的工程總投資為31.3億元。經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)聯(lián)合體的大量?jī)?yōu)化工作，“鳥(niǎo)巢”的建造安裝造價(jià)在方案深化設(shè)計(jì)階段降到了27.3億，初步設(shè)計(jì)階段繼續(xù)降至約26億元。去掉活動(dòng)屋頂并加大固定屋蓋開(kāi)口后，建安造價(jià)可以基本降低至22.67億元以下，體現(xiàn)了國(guó)家的投資控制要求和“勤儉辦奧運(yùn)”的精神。

投融資模式創(chuàng)新

最大限度地實(shí)施市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)方式是北京2008年奧運(yùn)會(huì)投融資的基本原則。因此，除了贏利前景不太看好的國(guó)家體育場(chǎng)項(xiàng)目以外，北京市政府原則上不投資。

那政府不投資誰(shuí)投資？通過(guò)運(yùn)用特許經(jīng)營(yíng)模式和政府企業(yè)合作模式，北京市政府讓企業(yè)甘愿掏出錢(qián)來(lái)。

北京市發(fā)改委副主任劉志介紹，在奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)上，北京市政府充分利用了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段，建立社會(huì)化的投融資機(jī)制，有效地控制了政府投入。

資料顯示：北京奧運(yùn)工程僅場(chǎng)館投資就達(dá)到205億元，配套工程則達(dá)數(shù)千億元。通過(guò)投融資體制的重要突破，北京奧運(yùn)場(chǎng)館投資總量的一半以上均為社會(huì)投資。

僅以5個(gè)主要場(chǎng)館為例：水立方項(xiàng)目是由海外華人贈(zèng)款建設(shè)的，涉及金額為10億元。其余的項(xiàng)目如國(guó)家體育館、國(guó)家會(huì)議中心、五棵松文化體育中心等，完全是采取BOT模式運(yùn)作，政府不花一分錢(qián)。國(guó)家體育場(chǎng)是惟一一個(gè)由政府出資的項(xiàng)目。該項(xiàng)目采用PPP融資模式，由政府和企業(yè)共同出資，政府預(yù)計(jì)投資15.6億元，占總投資的52%。

BOT模式，即建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交模式。其基本思路是：由政府或所屬機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)提供一種特許權(quán)協(xié)議作為項(xiàng)目融資的基礎(chǔ)。由項(xiàng)目的投資者和經(jīng)營(yíng)者安排融資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)，并在有限的時(shí)間內(nèi)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目獲取商業(yè)利潤(rùn)，最后，根據(jù)協(xié)議將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓回給相應(yīng)的政府機(jī)構(gòu)。

PPP模式，即政府與企業(yè)合作模式。其典型結(jié)構(gòu)為：政府部門(mén)通過(guò)政府采購(gòu)形式與中標(biāo)單位組成特殊目的公司，并與之簽訂特許合同。其中，特殊目的公司一般由中標(biāo)的建筑公司、服務(wù)經(jīng)營(yíng)公司或?qū)?xiàng)目進(jìn)行投資的第三方組成。由特殊目的公司負(fù)責(zé)籌資、建設(shè)及經(jīng)營(yíng)。這種融資形式的實(shí)質(zhì)是：政府通過(guò)給予私營(yíng)公司長(zhǎng)期的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)來(lái)?yè)Q取基礎(chǔ)設(shè)施加快建設(shè)及有效運(yùn)營(yíng)。

PPP模式與BOT的靈活組合，使奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)實(shí)現(xiàn)了政府少投資，企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作的相對(duì)高效的投資效果，在探索社會(huì)公益設(shè)施政府投融資的新模式上進(jìn)行了大膽嘗試。

國(guó)家體育場(chǎng)不僅是2008年奧運(yùn)會(huì)一座獨(dú)特的歷史性的標(biāo)志性建筑，在場(chǎng)館建設(shè)投融資方面，也是我國(guó)社會(huì)公益設(shè)施政府投融資的新模式的重大嘗試——采用PPP模式的項(xiàng)目。由于是首例，在執(zhí)行過(guò)程中，也遇到了與中國(guó)財(cái)務(wù)、法律制度的沖突，而且很難協(xié)調(diào)。

“沖突還比較多，很難協(xié)調(diào)，我們?yōu)榇艘卜浅？鄲馈薄埡憷e了一個(gè)簡(jiǎn)單的折舊例子：按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度計(jì)提折舊，在30年的運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，體育場(chǎng)項(xiàng)目的賬面總是虧的，股東無(wú)法分紅。同時(shí)，按照公司清算辦法，公司必須按照股權(quán)來(lái)清算，本來(lái)政府承諾了30年內(nèi)不拿錢(qián)，但是這樣做是違反《清算法》的，而且對(duì)于國(guó)有資產(chǎn)，誰(shuí)也無(wú)權(quán)放棄。

為此，在投資協(xié)議中有一個(gè)兜底條款：北京市發(fā)改委會(huì)協(xié)調(diào)各部門(mén)幫助聯(lián)合體取得利潤(rùn)。但如何協(xié)調(diào)，至今仍是一個(gè)令中國(guó)乃至國(guó)際頂級(jí)律師都沒(méi)轍的問(wèn)題。

“參與奧運(yùn)建設(shè)是一件備感自豪的事情，是一段寶貴的人生經(jīng)歷”，張恒利說(shuō)。而國(guó)家體育場(chǎng)作為第一個(gè)嘗試PPP模式的項(xiàng)目，其投融資運(yùn)營(yíng)模式以及在全球招標(biāo)設(shè)計(jì)和建筑施工全過(guò)程積累的經(jīng)驗(yàn)，將對(duì)其它場(chǎng)館的建設(shè)產(chǎn)生非同尋常的意義，同時(shí)也將改變社會(huì)公益設(shè)施政府投融資模式的慣性思維。

國(guó)家體育場(chǎng)有限責(zé)任公司是北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司與中國(guó)中信集團(tuán)聯(lián)合體共同組建的項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)國(guó)家體育場(chǎng)的投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理，是國(guó)家批準(zhǔn)的中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)。

張恒利透露，注冊(cè)成中外合營(yíng)企業(yè)可以享受外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠——即可以在外商收回投資后再納稅。

2003年8月9日，中國(guó)中信集團(tuán)聯(lián)合體作為項(xiàng)目法人合作方招標(biāo)的中標(biāo)方與北京市政府草簽了《特許權(quán)協(xié)議》、與北京市政府和北京奧組委草簽了《國(guó)家體育場(chǎng)協(xié)議》，并與北京市政府的委托投資人北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司簽訂了《合作經(jīng)營(yíng)合同》。

協(xié)議規(guī)定：國(guó)家體育場(chǎng)有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)期限自2003年12月17日至2038年12月31日，屆時(shí)國(guó)家體育場(chǎng)將被無(wú)償移交給北京市政府，并確保所有設(shè)備設(shè)施處于良好運(yùn)行狀態(tài)且能夠操作國(guó)際大型賽事。同時(shí)，中信聯(lián)合體將依托被授予國(guó)家體育場(chǎng)30年的運(yùn)營(yíng)權(quán)，期間政府不參與任何分紅。

從這些協(xié)議可以看出，國(guó)家體育館項(xiàng)目是PPP模式和BOT模式的靈活組合，確保了政府少投入，在減少政府承擔(dān)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，促使合作企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作，使項(xiàng)目的盈利預(yù)期大大增強(qiáng)。

政策扶持

運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿的同時(shí)，政府也發(fā)揮了自己的主導(dǎo)作用。

一些業(yè)主指出，奧運(yùn)工程項(xiàng)目能否獲利很大程度上取決于政府的政策。北京市副市長(zhǎng)、奧組委常務(wù)副主席劉敬民表示：政府將通過(guò)一系列的措施與政策，力爭(zhēng)使投資商在每一個(gè)項(xiàng)目上都有利可圖，這些政策將成為項(xiàng)目公司獲利的關(guān)鍵。

奧運(yùn)場(chǎng)館賽后的產(chǎn)業(yè)化是奧組委的首要措施與政策。

根據(jù)規(guī)劃，奧林匹克公園內(nèi)中軸線以西將建設(shè)40萬(wàn)平方米的大型現(xiàn)代化會(huì)展中心，里面將建設(shè)1?2個(gè)大型飯店、一個(gè)15萬(wàn)平方米的大型少年宮以及中國(guó)最大的馬戲場(chǎng)。展覽館下還將有40萬(wàn)平方米的地下空間，可作停車(chē)、商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)等用。具體的比賽場(chǎng)館奧運(yùn)會(huì)后將改作它用。如體操館將用作馬戲場(chǎng)以及大型演出用途，而游泳館將成為有棕櫚樹(shù)、沙灘的“戲水樂(lè)園”。

奧組委還出臺(tái)了專(zhuān)項(xiàng)政策。如在項(xiàng)目法人招標(biāo)的標(biāo)書(shū)里就明確規(guī)定：奧運(yùn)項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，政府將提供“七通一平”的土地使用條件。同時(shí)，體育場(chǎng)館建設(shè)享受“浮動(dòng)地價(jià)”的土地使用優(yōu)惠政策。體育場(chǎng)館與商業(yè)設(shè)施等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用搭配組合的方式，以增強(qiáng)整體項(xiàng)目的盈利能力。再有就是，為項(xiàng)目單位提供服務(wù)。

在賽后運(yùn)營(yíng)方面，政府也有一些設(shè)想。比如根據(jù)場(chǎng)館特點(diǎn)，采取集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)管理等適當(dāng)?shù)倪\(yùn)作模式和管理模式。目前，綜合性體育場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)大多采用內(nèi)部承包責(zé)任制辦法，這造成了各場(chǎng)館、項(xiàng)目相對(duì)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的局面，不利于消費(fèi)者系統(tǒng)消費(fèi)。采用場(chǎng)館集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)，可以合理地配置場(chǎng)館資源，有效避免單獨(dú)經(jīng)營(yíng)、單獨(dú)消費(fèi)所帶來(lái)的不便；還可以充分有效利用場(chǎng)館優(yōu)勢(shì)，合理利用資金形成拳頭項(xiàng)目；并在人員分工上，責(zé)任明確，專(zhuān)職專(zhuān)責(zé)，作到管辦分離。從經(jīng)營(yíng)效果看，也便于采用通卡、通票的作法，帶動(dòng)其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，使場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)逐漸向大眾體育健身的會(huì)員制過(guò)渡。

國(guó)家體育場(chǎng)難題

用30年時(shí)間把約15億元的投資收回來(lái)，而且每年還要負(fù)擔(dān)人員以及設(shè)備維護(hù)的成本5000萬(wàn)。在這30年的運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，盈利了政府不分紅，虧損了政府也不補(bǔ)貼。30年之后，經(jīng)營(yíng)方要保證把一個(gè)設(shè)施完好、能夠舉辦國(guó)際A級(jí)賽事的體育場(chǎng)移交給政府。

這對(duì)國(guó)家體育場(chǎng)來(lái)說(shuō)，顯然是一件困難的事情。

最初，北京市發(fā)改委分析：國(guó)家體育館在賽后很難賺錢(qián)。因此，國(guó)家體育館的招標(biāo)醒目幾乎無(wú)法開(kāi)展。但有關(guān)部門(mén)發(fā)現(xiàn)：國(guó)家體育館難賺錢(qián)，而賽后可作為住宅小區(qū)出售的奧運(yùn)村項(xiàng)目，應(yīng)該是最賺錢(qián)的。因此，北京市發(fā)改委決定，在招標(biāo)中采取“捆綁招標(biāo)”的方案，將兩者打包。財(cái)務(wù)測(cè)算認(rèn)為，靠開(kāi)發(fā)奧運(yùn)村 ? 房地產(chǎn)賺的錢(qián)，不僅完全能蓋一個(gè)國(guó)家體育館，還會(huì)有剩余。這樣，國(guó)家不僅可以得到一座體育館，還可以收回土地一級(jí)開(kāi)發(fā)付出的成本。

結(jié)果，這一項(xiàng)目成為招標(biāo)中競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的項(xiàng)目，共有17個(gè)單位競(jìng)標(biāo)。順利解決了這一難題。

建設(shè)難題外，國(guó)家體育場(chǎng)仍面臨著嚴(yán)峻形勢(shì)：目前，國(guó)內(nèi)體育產(chǎn)業(yè)尚處在起步階段，依靠賽事獲得盈利比較困難。而國(guó)家體育場(chǎng)內(nèi)，商用面積又比較分散，不具備邊際效益。根據(jù)測(cè)算，僅奧運(yùn)會(huì)后的國(guó)家體育場(chǎng)改造就需要5億資金。

為了能夠早日收回投資，同時(shí)也為國(guó)內(nèi)并不景氣的體育設(shè)施運(yùn)營(yíng)提供一個(gè)可供借鑒的范例，國(guó)家體育場(chǎng)有限責(zé)任公司煞費(fèi)苦心。

首先，他們?cè)谫惽熬烷_(kāi)始著手，把賽后的一些權(quán)利提前預(yù)售，尋找共建伙伴，在建設(shè)期就尋求滿(mǎn)足體育場(chǎng)設(shè)計(jì)要求的實(shí)物贊助，用于體育場(chǎng)的建設(shè)。這樣，不僅對(duì)將來(lái)的市場(chǎng)進(jìn)行了預(yù)熱，同時(shí)也直接減少了建設(shè)投資以及相應(yīng)的利息成本，同時(shí)，還為賽后運(yùn)營(yíng)做了預(yù)留。

“在設(shè)計(jì)階段，我們已經(jīng)充分考慮了在今后運(yùn)營(yíng)的需要。比如，我們?cè)隗w育場(chǎng)里面設(shè)計(jì)有賓館，預(yù)留了所有接口，一旦投入經(jīng)營(yíng)不需要進(jìn)行大的拆裝。此外，只需通過(guò)簡(jiǎn)單改造就可投入使用的商業(yè)面積達(dá)5萬(wàn)平米，可作為超市、電影院或是購(gòu)物中心使用。同時(shí)，通過(guò)和國(guó)際知名公司合作，國(guó)家體育場(chǎng)還可以舉辦大型賽事或文化活動(dòng)，通過(guò)這些大型活動(dòng)帶動(dòng)體育場(chǎng)的人氣，提高廣告等方面的綜合收入”，張恒利說(shuō)。

國(guó)家體育場(chǎng)被認(rèn)為是盈利前景最不被看好的項(xiàng)目。對(duì)此，張恒利坦言，的確壓力較大。他呼吁政府應(yīng)給予國(guó)家體育場(chǎng)更寬松的政策。同時(shí)，他期待中國(guó)體育市場(chǎng)的快速成熟。只有市場(chǎng)極大發(fā)展、并且有得力的運(yùn)營(yíng)方案，體育場(chǎng)才有盈利可能。

“參與奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)，應(yīng)該可以共享奧運(yùn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的利益。這對(duì)于企業(yè)品牌是一個(gè)巨大提升”，張恒利說(shuō)，“同時(shí)，我想通過(guò)我們的努力，贏利還是有可能的?！?/p>

張恒利分析，國(guó)家體育場(chǎng)的收入可以分為這么幾塊。

首先，是商業(yè)面積的運(yùn)營(yíng)收入?，F(xiàn)在看來(lái)，國(guó)家體育場(chǎng)的商業(yè)面積共計(jì)6?8萬(wàn)平米。

其次，是冠名權(quán)的出售收入。如果國(guó)家體育場(chǎng)的看臺(tái)按分區(qū)冠名，那是一筆可觀的數(shù)目。

第三，是VIP客戶(hù)。國(guó)家體育場(chǎng)內(nèi)的140個(gè)包廂，如能以會(huì)員制或VIP客戶(hù)的形式出租、出售，也會(huì)有一筆可觀的資金回籠。

第四，是舉辦活動(dòng)的綜合收入。也許，活動(dòng)本身未必賺錢(qián)，但是舉辦活動(dòng)可以通過(guò)場(chǎng)地費(fèi)、冠名權(quán)、廣告、贊助等形式來(lái)盈利。

第五，紀(jì)念品開(kāi)發(fā)及旅游收入。

張恒利透露，目前，通過(guò)對(duì)奧運(yùn)賽后商業(yè)權(quán)力的預(yù)售，已發(fā)展數(shù)家供應(yīng)商并已取得1億元的收入。

此外，有關(guān)部門(mén)還建議引入專(zhuān)業(yè)的體育經(jīng)理(經(jīng)紀(jì))公司和體育管理公司。體育經(jīng)理公司和體育管理公司具有豐富、科學(xué)的體育經(jīng)營(yíng)、管理經(jīng)驗(yàn)、制度及一整套手段和辦法，能夠根據(jù)場(chǎng)館的資產(chǎn)情況進(jìn)行科學(xué)的分析及市場(chǎng)定位，合理引進(jìn)適合群眾需求的體育健身項(xiàng)目，并通過(guò)商業(yè)運(yùn)作擴(kuò)大場(chǎng)館的創(chuàng)收范圍。由于管理公司在人員培訓(xùn)、資源配備、場(chǎng)館設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)等方面具有先進(jìn)的管理辦法，能帶動(dòng)場(chǎng)館的管理水平，延長(zhǎng)場(chǎng)館設(shè)施的使用年限。尤其是，引入體育經(jīng)理公司及管理公司，可充分發(fā)揮資產(chǎn)所有者對(duì)資源、項(xiàng)目的監(jiān)督作用，形成綜合性體育場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的一整條科學(xué)經(jīng)營(yíng)管理流水線——體育場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)管理流水線，因此，國(guó)外許多國(guó)家都采用體育經(jīng)理公司的作法。

典范奧帆

“32.8億元資金，政府沒(méi)有投入一分錢(qián)，完全是靠土地在市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)讓以及拍賣(mài)和后期碼頭的出讓和酒店中心的轉(zhuǎn)讓等資金組成”，青島市市長(zhǎng)、奧帆委主席夏耕介紹。

關(guān)于資金回收，夏耕介紹：“主要有兩個(gè)渠道。一是周邊開(kāi)發(fā)，奧運(yùn)場(chǎng)地的建設(shè)使周邊形成一個(gè)人氣集中、商機(jī)潛力巨大的區(qū)域，目前已經(jīng)回收了16億元投資。另外，就是通過(guò)場(chǎng)館的賽后設(shè)施利用來(lái)回收。通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，要達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目資金平衡的目標(biāo)是完全可以實(shí)現(xiàn)的。”

在建設(shè)初期，青島市政府對(duì)奧帆項(xiàng)目的投融資問(wèn)題非常重視，既考慮了比賽需要，又考慮了將來(lái)對(duì)奧運(yùn)、對(duì)青島發(fā)展的作用。

夏耕透露，青島奧帆項(xiàng)目在整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)賽場(chǎng)周?chē)砷_(kāi)發(fā)的地塊及賽后可利用的14個(gè)項(xiàng)目全部進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，將包括奧運(yùn)村、運(yùn)動(dòng)員中心、后勤保障中心等項(xiàng)目，陸續(xù)采取公開(kāi)透明的方式，面向國(guó)內(nèi)外招商。

2006年5月27日，東奧公司作為青島政府的奧運(yùn)投資公司與洲際酒店集團(tuán)就青島奧林匹克帆船中心奧運(yùn)分村項(xiàng)目進(jìn)行簽約。簽約后的奧運(yùn)分村項(xiàng)目稱(chēng)為“青島洲際大酒店”，由東奧集團(tuán)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，并作為2008年北京奧運(yùn)會(huì)青島奧運(yùn)分村，接待參會(huì)的各國(guó)帆船、帆板運(yùn)動(dòng)員。會(huì)后，該項(xiàng)目將全部轉(zhuǎn)讓給洲際酒店集團(tuán)，成為一家建筑面積接近6萬(wàn)平方米、有多個(gè)特色餐廳、一流的名品店、健身房、水療中心、游泳池、總統(tǒng)套房、結(jié)婚禮堂和酒吧等設(shè)施的五星級(jí)酒店。

青島奧帆項(xiàng)目很好地體現(xiàn)了前期策劃，在項(xiàng)目建議書(shū)階段就聘請(qǐng)中咨公司參與。項(xiàng)目與青島市打造“帆船之都”的城市定位融為一體，堪稱(chēng)經(jīng)典之作。

“青島奧帆項(xiàng)目的參與主體不像北京這樣單一。比賽專(zhuān)用酒店，國(guó)際帆聯(lián)、國(guó)際性酒店以及本地投資公司都參與了，并發(fā)揮了各自?xún)?yōu)勢(shì)。賽中承擔(dān)貴賓接待和會(huì)議等功能的酒店，賽后就是一個(gè)完整的五星級(jí)酒店，這是一種前瞻性的思路，從建設(shè)布局上就兼顧了賽后利用的功能”，胡元明評(píng)價(jià)說(shuō)：“同時(shí)利用當(dāng)?shù)刂苓叚h(huán)境，建設(shè)一些臨時(shí)性的比賽附屬設(shè)施，賽后稍加改造就可以成為旅游熱點(diǎn)。”

胡元明透露，青島奧帆項(xiàng)目的建議書(shū)經(jīng)過(guò)兩次論證，考慮比較充分。而北京方面則是以總體方案代替了項(xiàng)目建議書(shū)，可行性研究評(píng)估做得比較晚，再加上當(dāng)時(shí)強(qiáng)調(diào)速度，招標(biāo)完了再改阻力就大了。

夏耕說(shuō)：“青島奧帆項(xiàng)目體現(xiàn)了‘節(jié)儉辦奧運(yùn)’和商業(yè)化運(yùn)作的要求，奧運(yùn)場(chǎng)館的后續(xù)利用前景非常良好。”

賽后利用

胡元明參與了奧運(yùn)場(chǎng)館多個(gè)項(xiàng)目方案的評(píng)估工作。

胡元明指出：“在場(chǎng)館布局階段就應(yīng)該考慮賽后運(yùn)用問(wèn)題。哪些做成標(biāo)志性的建筑，哪些做成簡(jiǎn)易性的。”

“我認(rèn)為，北京的場(chǎng)館建設(shè)滿(mǎn)足奧運(yùn)比賽是沒(méi)有問(wèn)題的，但賽后利用是一個(gè)難題”，胡元明表示：目前，奧林匹克公園的布局太滿(mǎn)了，配套設(shè)施過(guò)多，沒(méi)有為賽后利用留下余地。

胡元明認(rèn)為，主要的奧運(yùn)場(chǎng)館都應(yīng)當(dāng)從法人招標(biāo)、項(xiàng)目布局組合、方案設(shè)計(jì)等方面做充分的賽后利用考慮。但從目前的評(píng)估中來(lái)看，“做得還不夠”。國(guó)有企業(yè)作為業(yè)主，基本都是房地產(chǎn)和建筑領(lǐng)域的企業(yè)。因此，奧運(yùn)場(chǎng)館的業(yè)主主要是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)配套的角度考慮奧運(yùn)場(chǎng)館的運(yùn)營(yíng)，相對(duì)從奧運(yùn)場(chǎng)館設(shè)置本身考慮賽后利用的不是很多。而如果在方案設(shè)計(jì)之初就能更多考慮賽后利用問(wèn)題，整個(gè)項(xiàng)目在賽后的運(yùn)營(yíng)會(huì)更加經(jīng)濟(jì)可行。

胡元明表示，韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)非常值得我們借鑒。

在2002年 ? 世界杯足球比賽中，首爾體育館被用作主賽場(chǎng)和開(kāi)幕式、閉幕式的場(chǎng)地。由于首爾體育館建造昂貴，回收資金和維護(hù)都是大難題。為此，設(shè)計(jì)者事先充分考慮了賽后利用，采用了許多新技術(shù)，有效地?cái)U(kuò)展了賽后利用的空間。比如：自然采光和滑動(dòng)屋頂提供了更多的視覺(jué)享受，活動(dòng)座椅既可滿(mǎn)足足球賽的需要，又可滿(mǎn)足棒球運(yùn)動(dòng)，還可適應(yīng)大型演出。此外，首爾體育館還配備了電影院、大型購(gòu)物中心、游泳池和健身中心等附屬建筑，而整個(gè)體育場(chǎng)還是個(gè)多功能的大型餐廳。由于功能齊全，首爾體育館每月可為首爾市政府賺100萬(wàn)美元。

“評(píng)審主要把握兩個(gè)原則：滿(mǎn)足奧運(yùn)比賽要求，同時(shí)對(duì)賽后利用要有明確定位”，胡元明說(shuō)。

建成后的國(guó)家體育場(chǎng)將成為國(guó)際上規(guī)模最大的體育場(chǎng)。國(guó)家體育場(chǎng)建筑面積25.8萬(wàn)平方米，可容納觀眾9.1萬(wàn)人，其中包括1.1萬(wàn)臨時(shí)座席。2008年奧運(yùn)會(huì)期間，國(guó)家體育場(chǎng)將承擔(dān)開(kāi)幕式、閉幕式、田徑比賽等賽事活動(dòng)。而根據(jù)賽后利用方案，奧運(yùn)會(huì)后，國(guó)家體育場(chǎng)將塑造為全國(guó)具有標(biāo)志性的體育娛樂(lè)建筑——可承擔(dān)特殊重大體育比賽、各類(lèi)常規(guī)賽事以及非競(jìng)賽項(xiàng)目，并將成為北京市民廣泛參與體育活動(dòng)及享受體育、文化娛樂(lè)的大型專(zhuān)業(yè)場(chǎng)所。

為同時(shí)滿(mǎn)足這兩方面的需要，設(shè)計(jì)中“一種思路就是局部改造。比如國(guó)家體育場(chǎng)，可在局部增加一些活動(dòng)看臺(tái)，提供更多的賽后利用余地。像國(guó)家游泳館，除了滿(mǎn)足比賽的要求，在旁邊的副館可以按照水上樂(lè)園的思路設(shè)計(jì)。而另一種思路是滿(mǎn)足比賽要求，賽后再作改造。目前，在這方面我們做得還不夠，場(chǎng)館建筑大多做成了永久性的，不經(jīng)濟(jì)，不合理。由于介入時(shí)間晚，很多意見(jiàn)來(lái)不及提”，胡元明遺憾地說(shuō)。

前期準(zhǔn)備不足，后期如何補(bǔ)課？

胡元明認(rèn)為，現(xiàn)在還可以采取一些補(bǔ)救手段。那就是從充分利用整個(gè)資源角度出發(fā)，綜合考慮場(chǎng)館的營(yíng)運(yùn)定位，研究開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。市場(chǎng)開(kāi)發(fā)要從現(xiàn)階段開(kāi)始著手，包括今后的經(jīng)營(yíng)方向、品種、類(lèi)型，要打破傳統(tǒng)的體育設(shè)施經(jīng)營(yíng)模式，同時(shí)要根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研及時(shí)調(diào)整業(yè)務(wù)方向。